Σχετικά με την αξιοποίηση του ΞΕΝΙΑ Κοζάνης (του Ευάγγελου Σημανδράκου)

Πρόσφατα γίναμε αποδέκτες της είδησης πως σε μια μεταγενέστερη φάση (και όχι άμεσα), θα παραχωρηθεί το ΞΕΝΙΑ Κοζάνης μέσω ηλεκτρονικού διαγωνισμού ακινήτων που διεξάγει η Εταιρία Ακινήτων του Δημοσίου Α.Ε. (ΕΤΑΔ), προκειμένου να τύχει μιας κάποιας αξιοποίησης.

Όσα ΞΕΝΙΑ «απέμειναν» ανήκουν στην ΕΤΑΔ η οποία αποτελεί μία από τις θυγατρικές της Ελληνικής Εταιρίας Συμμετοχών και Περιουσίας Α.Ε. (κοινώς Υπερ-Ταμείο), και τα οποία σύμφωνα με το αναπτυξιακό σχέδιο της Εταιρίας θα τύχουν μιας κάποιας αξιοποίησης μέσω της διαδικασίας παραχώρησης.

Αναφορικά με την πρόταση αξιοποίησης του ΞΕΝΙΑ Κοζάνης πρέπει να επισημανθεί πως ο Δήμος Κοζάνης, σύμφωνα με τα λεγόμενα του Δημάρχου τον Δεκέμβριο του 2017, είχε ξεκινήσει  μια συζήτηση με την ΕΤΑΔ η οποία δεν οδήγησε πουθενά διότι δεν υπήρχε κανένα σχέδιο ή μελέτη για την αξιοποίηση του ΞΕΝΙΑ από την πλευρά του Δήμου, ενώ τα τελευταία χρόνια άλλοι δήμοι  έχουν αναλάβει πρωτοβουλίες που ολοκληρώθηκαν με την αξιοποίηση των ΞΕΝΙΑ.

Παρότι υπήρχε το ενδιαφέρον από την πλευρά της Δημοτικής Αρχής να παραχωρηθεί το ΞΕΝΙΑ στο Δήμο με στόχο την αξιοποίησή του διά της εκπόνησης μελέτης σκοπιμότητας και ένταξης του έργου σε μια μελλοντική πρόσκληση του χρηματοδοτικού προγράμματος «Ανταγωνιστικότητα, Επιχειρηματικότητα, Καινοτομία 2014-2020» (ΕΠΑνΕΚ ΕΣΠΑ) και συγκεκριμένα στη Δράση «Δημιουργική Επανάχρηση Δημοτικής Ακίνητης Περιουσίας», μέχρι σήμερα όχι μόνο δεν προχώρησε κάτι τέτοιο αλλά η πρόταση αξιοποίησης έρχεται πια από την πλευρά της ΕΤΑΔ, μια πρόταση που δεν μεγιστοποιεί το όφελος της αξιοποίησης στο βαθμό που θα μπορούσε.

Τα μοντέλα αξιοποίησης που ακολουθούνται μέχρι σήμερα για τα ΞΕΝΙΑ μέσω της ΕΤΑΔ είναι ουσιαστικά δύο: Το ένα έχει να κάνει με την παραχώρηση σε Δήμους, οι οποίοι όμως προηγουμένως είχαν έτοιμες μελέτες αξιοποίησης, και το άλλο αφορά είτε την απευθείας παραχώρηση (όπως πάει να γίνει τώρα εν απουσία σχεδίου αξιοποίησης) μέσω ηλεκτρονικής δημοπρασίας, είτε τη μεταβίβαση του ΞΕΝΙΑ δια της Διυπουργικής Επιτροπής Αποκρατικοποιήσεων στο ΤΑΙΠΕΔ, το οποίο με διεθνή διαγωνισμό διενεργεί όλη τη διαδικασία, από τη μελέτη σκοπιμότητας μέχρι την παραχώρηση με τον αποδοτικότερο δυνατό τρόπο.

Το ποιο μοντέλο πρέπει να επιλεγεί, είναι ένα ζήτημα που πρέπει να λάβει υπόψη πρωτίστως την καλύτερη αξιοποίηση του ΞΕΝΙΑ αλλά και το όφελος της τοπικής κοινωνίας.

Για παράδειγμα οι Δήμοι Άρτας και Χίου (στον πρώτο οι διαδικασίες είναι σε πιο προχωρημένο στάδιο) ακολούθησαν το πρώτο μοντέλο, αυτό της ένταξης του έργου στο ΕΣΠΑ, έπειτα από διαβούλευση με την τοπική κοινωνία και έπειτα από σχετική δημόσια ενημέρωση από την ΕΤΑΔ την οποία προκάλεσαν οι ίδιοι οι δήμοι. Στο μοντέλο αυτό, το ΞΕΝΙΑ παραχωρείται στο Δήμο και στη συνέχεια εντάσσει το έργο για χρηματοδότηση, όπου μετά την ολοκλήρωσή του συνήθως παραχωρείται εκ νέου σε ιδιώτη για εκμετάλλευση. Οι κίνδυνοι με το μοντέλο αυτό έχουν να κάνουν με την ανάληψη των επιχειρηματικών ρίσκων εκ μέρους των δήμων. Η εμπειρία έδειξε πως η μέθοδος αυτή, την οποία θα πρότεινε η παρούσα δημοτική αρχή και η οποία δεν προχώρησε αφού δεν υπήρχε σχετικό σχέδιο αξιοποίησης, έχει μεγάλα ρίσκα, οι μετέπειτα επενδύσεις είναι μικρές, ενώ η παραχώρηση δεν γίνεται παρά μόνο για πολύ μικρό χρονικό διάστημα. Τέλος μετά το Ν. 4472/2017 (Συμπληρωματικό Μνημόνιο 2018-2021) και τη διάταξη του Άρθρου 73, δυσχεραίνει η διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων από τις θυγατρικές του Υπερ-Ταμείου στους ΟΤΑ αφού στόχος του Υπερ-Ταμείου είναι η απευθείας αξιοποίηση των ακινήτων από το χαρτοφυλάκιο των θυγατρικών του.

Για το ΞΕΝΙΑ Σκιάθου επελέγη το δεύτερο μοντέλο, αυτό της αξιοποίησης δια του ΤΑΙΠΕΔ έπειτα από την μεταβίβαση του ακινήτου με απόφαση της Διυπουργικής Επιτροπής Αποκρατικοποιήσεων στο Ταμείο. Το μοντέλο αυτό σε πολύ συντομότερο χρόνο, αλλά μέσω μιας πιο δύσκολης διαδικασίας προετοιμασίας που απαιτούσε συντονισμένη δουλειά και ενέργειες από την πλευρά του Δήμου, οδήγησε στην μετατροπή του ΞΕΝΙΑ σε μια πολυτελέστατη ξενοδοχειακή μονάδα 5 αστέρων. Το ΞΕΝΙΑ παραχωρήθηκε σε ιδιωτική κατασκευαστική εταιρία για 99 χρόνια η οποία μέσω μιας εταιρίας ειδικού σκοπού διαχειρίζεται πλέον την ξενοδοχειακή μονάδα με τον καλύτερο δυνατό τρόπο, η οποία δημιούργησε πάνω από εκατό θέσεις εργασίας, αποτελώντας πρότυπο επενδυτικού και επιχειρηματικού μοντέλου. Στην περίπτωση αυτή το επιχειρηματικό ρίσκο φέρει ο εκάστοτε επενδυτής.

Σε κάθε περίπτωση η ανυπαρξία προηγούμενης προετοιμασίας μας βρίσκει πλέον μπροστά σε εξελίξεις που τείνουν να γίνουν οριστικές. Εν απουσία ολοκληρωμένης μελέτης, μιας κι ακόμη βρίσκεται στα σκαριά σύμφωνα με πρόσφατες δηλώσεις του Δημάρχου τον περασμένο Ιούλιο, μια συμφέρουσα επιλογή είναι αυτή της αξιοποίησης μέσω του ΤΑΙΠΕΔ, καθώς με την προοπτική αυτή δεν υπάρχουν επιχειρηματικά ρίσκα για το Δήμο, ενώ η επένδυση, το είδος της οποίας θα επιλεγεί από τεχνικό σύμβουλο που ορίζει το ΤΑΙΠΕΔ, θα είναι και υψηλότερη αλλά και για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Το ΞΕΝΙΑ Κοζάνης θα μπορούσε να αξιοποιηθεί ακόμη και σαν  Hospice (δομή παροχής υπηρεσιών ανακούφισης και φροντίδας ασθενών που πάσχουν από ανίατες ασθένειες ή ηλικιωμένους), πέρα από μια ξενοδοχειακή μονάδα ή χώρο εστίασης κι αναψυχής, ενώ θα μπορούσε να φιλοξενήσει και άλλους είδους δομές αναφορικά με την εκπαίδευση και την έρευνα.

Μια φιλο-αναπτυξιακή δημοτική αρχή που ενεργητικά αναζητά επενδύσεις, οφείλει να αναλάβει ενέργειες για την ένταξη του ΞΕΝΙΑ στο ΤΑΙΠΕΔ άμεσα, καθώς τα περιθώρια πλέον έχουν στενέψει και διαφαίνεται ο κίνδυνος να επέλθει το λιγότερο βέλτιστο αποτέλεσμα, ενώ με την επιλογή της αξιοποίησης μέσω του ΤΑΙΠΕΔ, θα μεγιστοποιηθεί το αποτέλεσμα τόσο για το Ελληνικό δημόσιο όσο και για την τοπική κοινωνία.

Βαγγέλης Σημανδράκος