Βασικά σημεία του νέου Νόμου Προστασίας της Κύριας Κατοικίας (Ν.4605/2019) (του Χαρίλαου – Ανδρέα Χάιδου)

*Στις 29 Μαρτίου υπερψηφίστηκε από την Βουλή ο Νόμος 4605/2019 που αποτελεί την διάδοχη κατάσταση του Νόμου Κατσέλη. Κατά τα ψηφισθέντα δημιουργούνται: α)υποχρεωτική προσφυγή σε ψηφιακή πλατφόρμα εξωδικαστικού συμβιβασμού, β)πρόγραμμα επιδότησης με συμμετοχή του Δημοσίου της αποπληρωμής στεγαστικών και επιχειρηματικών ενυπόθηκων δανείων ή δανείων με προσημείωση υποθήκης σε πρώτη κατοικία φυσικών προσώπων, γ)ορίζονται οι νέες προϋποθέσεις υπαγωγής στον Νόμο κ.α.. Έναρξη εφαρμογής των νέων διατάξεων είναι η 30^η Απριλίου 2019.*

Κατωτέρω παρουσιάζονται οι ρυθμίσεις όσο πιο συνοπτικά γίνεται.

Ορίζονται τόσο το πεδίο εφαρμογής των προτεινόμενων ρυθμίσεων, όσο και οι προϋποθέσεις επιλεξιμότητας, που χρειάζονται για την υπαγωγή των ενδιαφερόμενων στις εν λόγω ρυθμίσεις, οι οποίες απαιτείται να πληρούνται σωρευτικά και είναι μεταξύ άλλων:

• Κατά τον χρόνο της αίτησης, η αξία της κατοικίας προς προστασία να μην υπερβαίνει τα 175.000€ εάν στις οφειλές εμπεριέχονται και επιχειρηματικά δάνεια, και τα 250.000€ σε κάθε έτερη περίπτωση.

• Κατά το τελευταίο έτος, το οικογενειακό εισόδημα του αιτούντος να μην υπερβαίνει τα 12.500€ προσαυξανόμενο κατά 8.500€ για τον σύζυγο και κατά 5.000€ για κάθε εξαρτώμενο µέλος και µέχρι τα τρία εξαρτώμενα µέλη.

• Η συνολική ακίνητη περιουσία του αιτούντα, του συζύγου και των εξαρτώμενων µελών, (πέραν της κύριας κατοικίας του αιτούντα, καθώς και τα μεταφορικά μέσα του αιτούντα και του συζύγου), να έχουν συνολική αξία που δεν ξεπερνά τα 80.000€ εάν το σύνολο των οφειλών ξεπερνά τα 20.000€ κ.λπ.

• Το σύνολο του ανεξόφλητου κεφαλαίου, στο οποίο συνυπολογίζονται λογιστικοποιηµένοι τόκοι και, εάν υπάρχουν, έξοδα εκτέλεσης των οφειλών, κατά την ημερομηνία υποβολής της αιτήσεως να μην ξεπερνά τα 130.000€/πιστωτή ή τα 100.000€/πιστωτή εάν στις οφειλές αυτές περιλαμβάνονται επιχειρηματικά δάνεια. Εάν η οφειλή έχει συνοµολογηθεί σε άλλο νόμισμα, τότε για τον καθορισμό του µέγιστου ορίου των 130.000€ ή των 100.000€ αντίστοιχα, λαμβάνεται υπόψη η ισοτιμία αλλοδαπού νομίσματος και ευρώ κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης.

Επιπροσθέτως, με εξαίρεση τις διαδικαστικές πράξεις ενώπιον του δικαστηρίου, οι αιτήσεις με το νέο καθεστώς προστασίας θα υποβάλλονται και θα επεξεργάζονται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας που αναπτύσσεται από την Γ.Γ.Π.Σ σε συνεργασία με την Ε.Γ.Δ.Ι.Χ. και ορίζεται η διαδικασία υποβολής των σχετικών αιτήσεων με πιο σημαντικά, το χρονικό όριο την 31^η Δεκεμβρίου 2019 για υποβολή αίτησης, το κώλυμα υποβολής δεύτερης αίτησης, τα στοιχεία που χρειάζονται για την σωστή υποβολή της εν λόγω αίτησης κ.α. Η πλατφόρμα θα φιλοξενείται και θα λειτουργεί στις υποδομές της Γ.Γ.Π.Σ.. Στην πλατφόρμα θα παρέχεται πρόσβαση µέσω της ιστοσελίδας της Ε.Γ.Δ.Ι.Χ..

Επίσης, καθορίζεται η διαδικασία συναινετικής ρύθμισης μεταξύ αιτούντα και πιστωτή (άρθρο 74 Ν.4605/2019).

Σημαντικό είναι το άρθρο 75 του Ν.4605/2019 που περιγράφονται οι όροι προστασίας της πρώτης κατοικίας και ορίζονται ότι:

1. Για την προστασία της κύριας κατοικίας του, ο αιτών καταβάλλει το 120% της αξίας αυτής σε μηνιαίες ισόποσες τοκοχρεωλυτικές δόσεις, µε επιτόκιο ίσο µε το Euribor τριμήνου προσαυξημένο κατά 2%. Αν το 120% της αξίας της κύριας κατοικίας ξεπερνά το σύνολο των οφειλών που περιλαμβάνονται στην αίτηση, τότε καταβάλλεται το σύνολο των οφειλών σε αντίστοιχες τοκοχρεωλυτικές δόσεις.

2. Το προαναφερθέν ποσό καταβάλλεται σε χρονικό διάστημα 25 ετών, το οποίο όμως δεν πρέπει να υπερβαίνει το 80ο έτος της ηλικίας του αιτούντος, εκτός εάν συμβληθεί εγγυητής, αποδοχής των πιστωτών, ευθυνόµενος ως αυτοφειλέτης.

3. Εάν ρυθμίζονται περισσότεροι του ενός πιστωτές, τότε η μηνιαία δόση, που προκύπτει, επιμερίζεται μεταξύ των ρυθμιζόμενων πιστωτών, ανάλογα µε το ποσοστό συµµετοχής τους σε πλειστηρίασµα που θα προέκυπτε, αν η κύρια κατοικία πλειστηριαζόταν χωρίς έξοδα εκτέλεσης και χωρίς κατάταξη λοιπών πιστωτών, που δεν αναφέρονται στην αίτηση.

Εξίσου σημαντική είναι η πρόβλεψη για την συνεισφορά του Δημοσίου (άρθρο 76 Ν.4605/2019) με βασικά σημεία το ότι:

α) το Δημόσιο συνεισφέρει στις μηνιαίες καταβολές του αιτούντος, με τη συνεισφορά αυτή να καταβάλλεται σε ειδικό ακατάσχετο λογαριασμό µε δικαιούχο τον οφειλέτη και η οποία δεν κατάσχεται ούτε συμψηφίζεται. Για την έγκριση και καταβολή της συνεισφοράς δεν απαιτείται φορολογική ή ασφαλιστική ενημερότητα του οφειλέτη.

β) Η συνεισφορά του Δημοσίου διαρκεί όσο και η ρύθμιση και διακόπτεται εάν ο δικαιούχος καθυστερήσει την καταβολή του ποσού που βαρύνει τον ίδιο.

γ) Γίνεται αναφορά για λόγους έκπτωσης του αιτούντος από την εν λόγω συνεισφορά του Δημοσίου και εάν εκπέσει ο οφειλέτης το Δημόσιο αναζητά από τον οφειλέτη όλα τα ποσά που κατέβαλε.

Σε περίπτωση μη επιλεξιμότητας του οφειλέτη από την ανωτέρω διαδικασία ή την μη επίτευξη συμφωνία οφειλέτη με πιστωτές, καθορίζεται τόσο η δικαστική ρύθμιση προστασίας της κύριας κατοικίας με αρμόδιο δικαστήριο το οικείο Ειρηνοδικείο όσο και οι διαδικασίες για την προσωρινή προστασία της πρώτης κατοικίας.

Τέλος, η ισχύς των νέων διατάξεων αρχίζει την 30η Απριλίου 2019 και έχει δημοσιευθεί η Κ.Υ.Α (ΦΕΚ Β 1167/2019) για τον προσδιορισμό της συνεισφοράς του Δημοσίου με μηνιαίες καταβολές που περιγράφθηκε παραπάνω (άρθρο 76 του Ν.4605/2019).

Ο δικηγορικός κόσμος εκφράζει την αντίθεσή του στην επί τα χείρω αντικατάσταση της προστασίας της πρώτης κατοικίας βάσει του Ν.3869/2010 (νόμος «Κατσέλη») από την υποχρεωτική προσφυγή σε πλατφόρμα εξωδικαστικού συμβιβασμού (Ν. 4605/2019). Με τον τρόπο αυτό οι οφειλέτες στερούνται κατ’ αποτέλεσμα τον φυσικό τους δικαστή και εξαρτώνται αποκλειστικά από την προαίρεση των δανειστών τους να αποδεχθούν τη ρύθμιση των δανείου τους. Μάλιστα, οι προϋποθέσεις υπαγωγής στο νόμο ορίστηκαν τόσο αυστηρές που στην πράξη κάνουν εξαιρετικά δυσχερή την προστασία της συντριπτικής πλειοψηφίας των λαϊκών νοικοκυριών.

Χαρίλαος – Ανδρέας Χάιδος

Δικηγόρος (LLM)

Υπ. Διδάκτωρ Παν. Πατρών

Πτυχιούχος Οικονομικής Επιστήμης (Ο.Π.Α.)